FAQ
Wie funktioniert der Immobilien-Rückmietverkauf zur Altersfinanzierung?
Der Rückmietverkauf ist für viele Eigentümer eine attraktive Möglichkeit, Immobilienvermögen zu nutzen und gleichzeitig im eigenen Zuhause zu bleiben. Gleichzeitig wirft dieses Modell oft Fragen auf – von den Abläufen über die Sicherheit bis hin zu individuellen Gestaltungsmöglichkeiten.
Hier finden Sie Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um den Rückmietverkauf – verständlich, transparent und auf den Punkt gebracht.
Sollten darüber hinaus noch Fragen offenbleiben, stehen wir Ihnen selbstverständlich jederzeit persönlich zur Verfügung
Was ist ein Immobilienverkauf mit einem-Rückmietmodell?
Beim Immobilienverkauf mit einem Rückmietmodell verkaufen ein oder mehrere Eigentümer ihre Immobilie an einen Käufer, in der Regel eine Immobiliengesellschaft und mieten sie anschließend zurück. Dadurch erhalten sie sofort liquide Mittel aus dem Verkaufspreis, können aber weiterhin in ihrem vertrauten Zuhause über einen grundbuchgesicherten Mietvertrag wohnen bleiben.
Durch die grundbuchliche Sicherung des Mietvertrages und aller wesentlichen Rechte handelt es sich um einen sehr sicheren Vertrag, der Altersfinanzierung aus eigenem Immobilienvermögen.
Für wen ist das Modell geeignet?
Das Rückmietmodell richtet sich vor allem an ältere Eigentümer (z. B. ab 60 Jahren), die ihre Immobilie weitgehend abbezahlt haben und den gebundenen Immobilienwert in finanzielle Freiheit umwandeln möchten – ohne ausziehen zu müssen.
Welche Vorteile bietet das Rückmietmodell?
- Liquidität im Alter: Sofortiger Zugang zu gebundenem, selbst angespartem Kapital aus dem eigenen Immobilienvermögen.
- Wohnsicherheit: Lebenslanges oder langfristig grundbuch-gesichertes Mietrecht. Kündbar nur bei wesentlichem Zahlungsverzug.
- Keine Instandhaltungskosten: In der Regel übernimmt der neue Eigentümer größere Instandhaltungen. Dazu muss die Immobilie beim Verkauf aber im Wesentlichen mängelfrei sein und in einem altersgerechten Zustand, sonst werden hohe Abschläge fällig.
- Steuerliche Vorteile: Der Verkaufserlös steht den Verkäufern in der Regel steuerfrei zur Verfügung.
- Sicherheit: Der Mietvertrag ist gesetzlich gesichert. Der Käufer hat kein Eigennutzungsrecht und kann keinen Eigenbedarf geltend machen. Der Verkauf der Immobilie an einen Dritten während der Laufzeit des Mietvertrages kann ausgeschlossen werden oder an die Zustimmung des Mieters gekoppelt werden. Die Ausschluss des Eigenbedarfs muss mit verkauft werden.
- Planbare Zukunft: Keine Belastung für Erben durch Unterhalt oder Renovierungen. Der Mietvertrag kann eigenständig nach einer Mindestlaufzeit beendet werden, wenn eine Änderung der Lebensplanung eintritt.
Wie hoch ist die Rückmiete?
Die Miethöhe wird im Rahmen der Vertragsgestaltung individuell festgelegt und richtet sich nach dem Marktwert der weiter bewohnten Immobilie, der Lage und dem Zustand der Immobilie. Oft ist die ortsübliche Miete ein guter Maßstab. Meist wird sie im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete vereinbart.
Wer trägt die Nebenkosten und Instandhaltungen?
In der Regel trägt der Mieter (ehemalige Eigentümer) die laufenden Nebenkosten (z. B. Strom, Heizung, Wasser), also die üblichen Verbrauchskosten und die ortsüblichen Abgaben einschließlich der Grundsteuer. Die Regelungen sind dem deutschen Mietrecht gleich. Der neue Eigentümer ist meist für größere Instandhaltungsmaßnahmen (z. B. Dach, Heizung, Fassade) verantwortlich.
Kann ich weiterhin Veränderungen an meiner Immobilie vornehmen?
Kleinere Umgestaltungen im Innenbereich sind in der Regel erlaubt. Größere bauliche Veränderungen müssen mit dem neuen Eigentümer abgestimmt werden. Viele Modelle bieten hierfür flexible Lösungen, insbesondere wenn es um altersgerechte Umbauten geht.
Was passiert, wenn ich ausziehe oder versterbe?
Falls Sie freiwillig ausziehen, kann der Mietvertrag meist mit einer Kündigungsfrist beendet werden. Im Todesfall endet das Mietverhältnis. Die Erben haben eine Übergangszeit zur Räumung der Immobilie. In der Regel wird der Eigentümer die frei gewordene Immobilie nach dem Auszug am Markt verkaufen.
Wie kann ich den Immobilien-Verkaufspreis verwenden?
Der Kaufpreis der Immobilie steht Ihnen frei zur Verfügung, wenn die Immobilie schuldenfrei ist und kein Gläubiger Rechte im Grundbuch hat, die noch gelöscht werden müssen. Viele Eigentümer nutzen ihn zur
- regelmäßigen Aufstockung der Rente
- Finanzierung von Pflegekosten
- Einzahlung in eine private Rentenversicherung
- Tilgung von Schulden
- Investitionen in die Lebensqualität
- seniorengerechten Umbau der Immobilie
- Unterstützung von Angehörigen zu Lebzeiten
Auf welche besonderen Risiken muss ich achten?
Wie bei jeder finanziellen Entscheidung sollten Sie die Vertragsdetails genau prüfen und sich beraten lassen:
- Rückmietverkaufsverträge und Leib- und Zeitrentenverträge (der BAIK) richten sich an den internationalen Regeln für Immobilienverzehrprodukte der EEPARG aus. Sie sind mit namhaften Anwälten und Notaren entwickelt und berücksichtigen die Vorgaben des deutschen Verbraucherschutzes. Die Vertragswerke sind zwar umfangreich, aber sichere Vertragswerke. Die Standards sind unter EPPARG.org einsehbar.
- Schauen Sie sich Ihren Käufer genau an. Ist es ein seriöses Unternehmen, dem Sie trauen? Sie haben zukünftig mit diesem Unternehmen ein Mieter-Vermieter-Verhältnis. Sie müssen also miteinander klarkommen können.
- Lassen Sie sich in jedem Fall von einem Rechtsanwalt oder einem Notar beraten. Es ist ein umfangreicher und komplizierter Vertrag. Solche Verträge brauchen Experten, um sie vollständig zu überblicken.
- Lassen Sie sich Zeit. Ein solcher Vertrag sollte rechtzeitig, aber nicht übereilt abgeschlossen werden. Eine Rückabwicklung ist nicht möglich.
- Lassen Sie sich auch vom Verbraucherschutz beraten. Der Verbraucherschutz kennt die seriösen Anbieter und deren Verträge im Markt.
Wie läuft der Prozess vom Kennenlernen bis zum Vertragsschluss ab?
- Umfangreiches Beratungsgespräch mit dem Anbieter und ein erstes unverbindliches Angebot
- Wertermittlung der Immobilie durch unabhängige Gutachter
- Angebot und Vertragsentwurf mit Kaufpreis und Mietkonditionen
- Sie holen sich eine unabhängige Beratung durch einen Rechtsbeistand ein
- Notarielle Beurkundung des Verkaufs und gleichzeitiger Abschluss des Mietvertrags
- Eintragung der Grundbuchrechte, Fälligkeit des Kaufpreises und Beginn der Mietzahlung
Wie sicher ist mein Wohnrecht?
Das Wohnrecht ist im Grundbuch durch eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit und durch den Mietvertrag rechtlich abgesichert. Dadurch ist es sicher, solange die Mietzahlungen geleistet werden. Der Käufer der Immobilie kann nur bei Zahlungsverzug den Mietvertrag beenden.
Wie unterscheidet sich das Rückmietmodell von einer Leibrente oder Zeitrente?
Bei einer Immobilien-Leibrente oder Immobilien- Zeitrente erhält der Verkäufer als Kaufpreiszahlung eine monatliche Rentenzahlung, die bei der Zeitrente befristet ist und bei der Leibrente an das Leben des Berechtigten gekoppelt ist. Wegen der zeitlichen Befristung ist die Zeitrente in der Regel höher als eine Leibrente, die von der Lebenserwartung abhängig ist. Eine Rentenzahlung kann auch durch eine Einmalzahlung ersetzt werden.
Neben der Rentenzahlung erhält der Berechtigte ein Wohn- oder Nießbrauchrecht an der Immobilie, für das er kein Entgelt, also keine Kaltmietzahlung mehr schuldet. Er lebt also mietfrei in der eigenen Immobilie. Die Rentenzahlung oder Einmalzahlung ist daher niedriger als bei einem Rückmietvertrag. Da keine Zahlung geschuldet wird, ist der Mietvertrag unkündbar, da es keinen Zahlungsverzug geben kann.
Der Leib- oder Zeitrentenvertrag ist durch mindestens zwei grundbuchgesicherte Rechte für den Kunden abgesichert: Einer Reallast zur Absicherung der Rente und einer Dienstbarkeit zur Absicherung des Wohn- oder Nießbrauchrechts.
Beim Rückmietmodell erfolgt stattdessen eine einmalige Kapitalauszahlung, und der Verkäufer bleibt als Mieter wohnen – mit einem festen Mietvertrag.
Wie unterscheidet sich das Rückmietmodell von einem Teilverkauf?
Beim Teilverkauf bleibt der Eigentümer zu einem bestimmten Anteil (z. B. 50 %) Miteigentümer und zahlt ein monatliches Nutzungsentgelt. Zudem ist er weiter für die Instandhaltung verantwortlich und schuldet dem Teilkäufer eine Mindestwertentwicklung auf den verkauften Teil. Auch ist der Teilkäufer berechtigt, die Immobilie am Ende der Nutzungszeit vollständig zu verkaufen. Auch dafür wird er in der Regel ein zusätzliches Entgelt vom Verkaufspreis abziehen. Der Teilverkauf wird vom Verbraucherschutz und der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (Bafin) sehr kritisch gesehen. Das Risiko-Nutzen- Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer ist hier ungünstig für den Teilverkäufer. Der Immobilien-Teilverkauf stellt sich aus unserer Sicht nicht als sichere und nachhaltige Lösung für die Nutzung von Immobilienvermögen dar. Der Teilverkauf erfüllt die von EPPARG empfohlenen internationalen Produkt-Qualitäts-Standards nicht und wird von uns daher nicht angeboten.
Beim Rückmietmodell wird die Immobilie vollständig verkauft, und es wird stattdessen eine Miete gezahlt – meist mit mehr finanzieller Freiheit und klareren Eigentumsverhältnissen. Das Rückmietmodell ist im Gegensatz zum Teilverkauf fair, sicher und ausgewogen.
Kann ich mein Rückmietmodell individuell gestalten?
Ja, einige vertragliche Regelungen eines Rückmietverkaufsvertrages sind individuell gestaltbar, etwa:
- Befristung des Mietrechts und dazugehörige Gestaltungen zu Fristen, Entschädigungszahlungen, Sicherheiten
- Ausschluss von Mieterhöhungen und Regelungen zur Art und Höhe von Mietanpassungen
- Einmalzahlung des Kaufpreises oder in Kombination mit Rentenzahlungen
- Verwendung von Teilen des Kaufpreises für energetische Sanierungen mit Auswirkungen auf die Miethöhe
Wo erhalte ich eine persönliche Beratung?
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